市场资本化率计算公式-不动产投资中的资本化率（Cap Rate）

资本化率（英文全称Capitalization Rate，通常简称为Cap Rate）是所有商业不动产中最广泛引用的投资指标之一。尽管资本化率这个术语如此流行，但它往往是整个不动产行业中最容易被误解的指标之一。

只需在网上搜索一下，就会知道资本化率的定义是用不动产的净营运收入（NOI）除以不动产的资产价值。尽管这个指标的计算公式极其简单，但这个指标的含义远不止于此。

在一个市场中，有大量不同的因素最终会影响资本化率。虽然较高的资本化率确实意味着投资者进入交易的收益率较高，但这并不一定意味着该交易比资本化率较低的交易更有利可图。

因此，本文简要探讨什么是资本化率以及造成商业不动产交易的资本化率上升或下降的主要影响因素。

一、什么是资本化率（Cap Rate）

资本化率的定义很简单，是不动产投资的预期回报率，是对不动产一年收益率的评估。其计算方法是用不动产的净营运收入除以不动产的资产价值。举个例子，一处价值1400万美元、净营运收入为60万美元的不动产，其资本化率约为 4.3%。这意味着，以该不动产的价格计算，投资者可以预期每年大约有 4.3% 的营运现金流。

也许有人会问，上面例子中的不动产的净营运收入可以根据过往营运数据来推算，但不动产的资产价值，也就是资本化率的分母如何得到？或者反过来，如果我们已知不动产的净营运收入，想根据资本化率来推算出不动产的资产价值，如何选取合理的资本化率？

答案就在市场！公平市价（Fair Market Value）的定义为某种商品或服务以购买者愿意出具的价格和出售者愿意接受的价格成交为公平市场价格。用到不动产投资交易市场上，一处不动产的资产价值是随时间不断变化的，在某一特定时间点的资产价值就是以该不动产的成交价格或该地区的同类型不动产的成交价格作为参考。类似证券市场的一支股票的市场价格是由买卖双方共同决定的，只不过股票的市场价格是实时显示的，而某一地区的某一类型不动产的市场价格没有公开，这就需要依靠当地中介来提供相关信息和参考建议。

同样的，使用资本化率对商业不动产进行估值，类似于投资者使用倍数（比如市盈率P/E）对股票进行估值。二者的关系互为倒数，计算公式为 1 除以倍数=资本化率。例如，不动产投资者眼中的 5%的资本化率，在股票投资者眼中近似为 20 倍市盈率。

需要注意：尽管不动产的成交价格可看作该地区的特定时间点的市场价格，但并不代表这个价格是该不动产的内在价值（Intrinsic Value），因为不同投资者对同一资产的估值看法是不同的，而市场不一定总是对的。

二、影响资本化率变化的因素

资本化率衡量投资者的回报预期，是一种前瞻性的某一时间节点的投资回报衡量指标。投资者的实际回报可能与预期回报不同，因为影响资本化率变化有很多因素，包括市场竞争、货币政策以及不动产规划和监管等。

1.利率（Interest Rate）

利率上升会增加借贷成本（Cost of Capital），导致资本化率升高。虽然借贷成本不会影响净营运收入（NOI），但会影响投资者最后分得的净现金流，从而影响投资者的内部收益率。为了达到目标收益率，投资者不得不降低不动产的收购价格，从而导致资本化率升高。因此利率环境的波动会影响资本化率的变化。

2.租金增长（Rent Growth）

在通货膨胀率较高的时期，租金增长会加快，尤其是短期租赁公寓。对更高租金和更高净收入的预期可以推算资本化率随时间而不断升高。同样，经济状况的恶化也会增加资本化率的上升压力，减缓租金的增长。

3.国内生产总值（GDP）和失业率

国内生产总值和失业率都反映了经济的健康状况。当 GDP 高、失业率低时，商业不动产投资的资本化率往往较低。当 GDP 较低而失业率较高时，资本化率通常会升高，反映当下经济环境投资不动产的风险较大。不过需要注意，资本化率通常具有前瞻性，单笔交易受建筑物的独特特征和特定投资者的观点影响，不能一概而论。

4.经济周期的阶段

在金融危机等衰退周期中，资本化率上升而利率下降，这是投资者为拥有商业不动产而承担更多风险的结果。在利率适度上升的扩张周期中，如果投资者预期不动产的收入会增加，并且在投资期限内仍能实现目标收益率，那么资本化率可能会保持不变。

5.地理位置

地理位置也会影响资本化率。位于需求旺盛和地段稳定的不动产，比如靠近城市的就业中心、高速公路和公共交通等，通常这些资产的资本化率较低。而过渡性或偏远地区的不动产的资本化率通常较高，因为这些地区的就业波动性较大，需求起伏不定，会导致较高的租户流动率、租赁成本和其他影响营运现金流的因素。

6.资产类别

不同资产类别的资本化率各不相同，取决于资产基本面、租约时长、租户多样性和稳定性、业绩前景和供求关系等因素。近年来，长租公寓和工业地产的资本化率较低，而酒店的资本化率较高。

当然，影响资本化率还有很多其他因素，在此就不一一列举了。资本化率只是用于评估商业不动产的一个指标，在确定任何具体不动产的适用资本化率时，应考虑宏观经济和不动产的具体特征。供求趋势、不动产规划和监管、租户信用度、剩余租赁期限和具体租赁因素等都会影响实际资本化率。投资者的经验和审慎可以决定投资预期和实际结果之间的差异。

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